江莹莹律师
江莹莹律师法律网
17.nj64.com
南京江莹莹律师电话025863091100

二手房交易阶段有哪些

进行二手房交易,也会涉及到一些具体的阶段。当事人每个阶段该办理的事情都办理了之后,才能比较好的保护自己的利益,同时顺利的完成二手房交易。那到底二手房交易阶段有哪些呢?现在,我们将在下面的文章中就该问题做详细的阐述,希望能帮助您解决相关的法律问题。
   一、二手房交易阶段有哪些
  二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段:
  1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
  2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
  3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
  4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即您所俗称的“白契”。
  5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
  6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
  7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
  8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
   二、二手房买卖户口问题如何处理
  在二手房买卖过程中,由于房屋的户籍属性或户籍管理的房屋属性而引发的纠纷很多,户口问题必须得到购房者的足够重视。
  那么,在实际二手房买卖过程中,购房者应该如何处理户口问题呢?
  1、预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前,购房者应亲自或委托房产中介机构到房屋所在地的警署进行核实。有的出售方承诺没有户口,但仍应到警署核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外,还可以防止有其他人的户口仍未迁走,比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的,应要求中介机构出具书面的核实报告,并加盖公章,防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。如核实结果表明有户口的,应在房屋买卖合同中设定户口迁移条款以及违约责任条款和司法救济条款。
  2、在买卖合同中设定户口迁移条款和违约救济条款。如上家有户口在所出售的房屋当中,约定户口迁移条款应注意哪些问题呢?首先,应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记之后。其次,应约定具体的违约责任。比如,每逾期一天的罚金;在逾期多少时间后,可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。再次,如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话,购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。
  在实际工作中有很多交易完成后出售方未能按约迁移户口的纠纷。直接向法院起诉只能追究违约责任,却不能诉请迁移户口,而有的当事人没有约定具体的违约责任标准,情况更加糟糕。一般情况下,除了追究合同责任以外,购房者可以求助于警署或启动行政救济程序。但不可回避的一个问题是,现有的户籍管理规定并未对因房屋转让而产生的户口迁移问题进行针对性规定,导致了制度性漏洞。由于户籍管理的相关规定对户籍迁移和分户有着较为死板的规定,对于出售方未迁出的情况下,购房者的户口难以迁入。
  针对上述问题,建议相关部门可以采取以下措施解决纠纷:
  1、设定户籍转移的前置审查程序。既然户籍管理和房屋的产权管理不可分离,索性设定在产权转移时的户籍审查,设定合理的户籍审查义务,以避免问题的出现。
  2、采取灵活的分户措施。对于上家户口在房屋转让过程中因种种原因而导致未能迁出的,采取分户策略,将原上家户口变成空挂户口,以解决购房人的户口迁入问题;实践中也有这样做的,但严格意义上来说,尚属于协调处理的结果,和现有的政策口径存在一定的冲突。
  3、设立一个类似于公积金封存办公室这样的户口封存办,出售方出售房屋后一定期限内未迁移户口的,可以通过一定的程序将这类户口封存起来,以解决灵活分户而可能带来的后遗症。
  现实中,不管是购买怎样的房产其实都是有一定的交易阶段的,只不过房产的情况不同,那么具体交易阶段的内容就是不一样的。上文是我们为您整理的二手房交易阶段的内容,各位可以适当了解一下。更多相关知识,你可以到我们网站进行详细了解。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系江莹莹律师,手机:025863091100

@江莹莹律师简介:女,法学学士,副主任,中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试,2014年取得国家职业资格证书,2016年取得律师执业证书后一直从事专职律师。业...More>>

·在刑诉法法律援助是怎么规定的?
      在刑诉法法律援助是怎么规定的?法院在判定刑事案件的时候都会很谨慎的处理,而案件的当事人为了保障自己的权益这个时候都会选择请律师来为自己进行维......


·刑事诉讼案件审理期限是什么?
      一、刑事诉讼案件审理期限是什么?刑事诉讼案件审理期限是:人民法院审理公诉案件,应当在受理后二个月以内宣判,至迟不得超过三个月。对于可能判处死刑......


·连环追尾责任认定规则是什么?
      连环追尾责任认定规则是什么在我国,每天发生的交通事故数量是十分多的,这给人们带来了生命威胁以及财产损失。由于交通事故的严重情况不同,相应的赔......


·模特照片肖像合同怎么写?
      模特或明星照片可以对其使用者产生良好的宣传和商业效果,所以多数企业在进行宣传推广时大都会清明星或者模特来帮助其营造宣传氛围。而我国法律则保护......


·一、没有结婚情况下退彩礼吗?
      一、没有结婚情况下退彩礼吗根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(下称《婚姻法解释(二)》)第十条规定:“当事......


·不予国家赔偿决定书范本是怎样的?
      在司法实践中,国家赔偿主要有货币赔偿,还有相应的财产赔偿等赔偿方式。法院在受理的过程中,结合法律与案件的实际情况,然后作出决定赔偿、不予赔偿......


·根据相关法律规定学校有名誉权吗?
      根据相关法律规定学校有名誉权吗?一、根据相关法律规定学校有名誉权吗?学校是依法享有名誉权的主体。学校作为事业单位法人,具有法人主体资格,......


·什么叫特殊人员劳动关系
      劳动力关系的确定对于维护劳动者自身的利益至关重要,所以弄清楚自身的劳动力关系十分重要。在劳动关系建立的过程中存在一种特殊的关系很多劳动者往往......


·帮助信息网络犯罪活动罪判多久?
      明知他人利用信息网络实施犯罪,为其犯罪提供互联网接入帮助网络信息犯罪活动罪会被判处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。符合条件的可以......


·违法未处理驾照还可以正常使用吗
      违法未处理驾照还可以正常使用吗?只要没有扣满12分就可以正常使用。在一个记分周期内,驾驶人被记满12分的,应在15日内到机动车驾驶证核发地或违法行为......


·离婚时可以向小三索赔吗
      若夫妻解除婚姻关系是因为婚姻中出现了小三的话,在这种情况下夫妻离婚的,另一方是否能向小三索赔?此时证明对方有婚外情行为,需要提供证据,那么哪......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 江莹莹律师 All rights reserved.
律师热线:025863091100
025863091100
点击这里给江莹莹律师发消息


在线法律咨询