国有土地上的营业用房拆迁有哪些补偿?

  在经营期间遇到拆迁的，可以获得的补偿包括：土地使用权补偿、房屋补偿、房屋装饰补偿、停产停业补偿、设备搬迁费用、搬迁补助费、临时安置费，具体数额先协商，协商不成的，委托评估机构进行评估。

    《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：“各地要本着实事求是的原则……对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”因此，你可根据《通知》规定和当地政府的有关具体规定，与拆迁人根据实际情况协商，以确定被拆迁房屋的性质。不能协商一致的，可以依据《城市房屋拆迁估价指导意见》等规定，向城市规划行政主管部门申请确认。

  　　对这类房屋的拆迁，按照南京市城市房屋拆迁管理办法规定，拆除非住宅房屋，以货币补偿的，补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场评估价计算；拆除执行国家租金标准的出租非住宅房屋，拆迁人应当按照被拆除房屋原建筑面积的重置价格结合成新对被拆除房屋的所有权人给予补偿，并在扣除该款后对被拆除房屋的使用权人给予补偿；拆除不执行国家租金标准的出租非住宅房屋，拆迁人应当将补偿款给予被拆除房屋的所有权人。这是法律规定对非住宅房屋按照货币补偿进行的规定。

  　　按照南京市城市房屋拆迁管理办法之规定，拆除非住宅房屋，以房屋补偿的，拆迁人和被拆迁人应当按照第三十六条规定的补偿款与补偿房屋的商品房价格结算差价。

  　　以刘女士之房屋为例：如果该地区的营业用房（即非住宅房屋）的市场评估价格是每建筑平方米8000元，刘女士的营业用房的重置价格结合成新后每平方米是600元，如果以货币补偿：则该房屋的补偿款按照法律规定计算方式为：

  　　补偿款总额＝该房屋原建筑面积53平方米×该房屋市场评估价8000元／平方米＝ 424000元；

  　　给所有权人的补偿款＝53平方米×600元／平方米＝31800元

  　　给使用权人的补偿款＝补偿款总额－给所有权人的补偿款＝424000元－31800元＝ 392200元。

  　　如果补偿形式是以房屋补偿，则补偿的方式是以424000元的标准购买拆迁人提供的商品房，产权归刘女士私有，房屋可以由蔬菜店继续承租，不过，双方应当按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条之规定签订新的租赁合同，关于租金的确定应当按照该条款之规定由双方议定。

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>