选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

  选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
  
  
  1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
  
  
  2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
  
  
  3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
  
  
  4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
  
  
  5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  
  
  6、规划部门办理项目选址意见书。
  
  
  二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
  
  
  1、人防办进行人防工程建设布局审查。
  
  
  2、国土资源局办理土地预审。
  
  
  3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
  
  
  4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
  
  
  5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
  
  
  三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
  
  
  1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
  
  
  2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
  
  
  3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
  
  
  4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
  
  
  5、国土资源局进行用地预审。
  
  
  6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
  
  
  7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
  
  
  8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
  
  
  9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
  
  
  四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
  
  
  1、公安消防支队进行消防设计审查。
  
  
  2、人防办进行人防设施审查。
  
  
  3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
  
  
  4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》(副本)。
  
  
  五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
  
  
  1、建设单位办理施工报建登记。
  
  
  2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
  
  
  3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
  
  
  六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
  
  
  由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
  
  
  开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
  
  
  1、以下证明材料：
  
  
  (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
  
  
  (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
  
  
  (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
  
  
  2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
  
  
  3、工程施工合同;
  
  
  4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
  
  
  七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
  
  
  1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
  
  
  2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
  
  
  3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
  
  
  4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
  
  
  第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
  
  
  1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
  
  
  2、开发商应提交材料：
  
  
  (1)申请书;
  
  
  (2)企业营业执照;
  
  
  (3)用地证明文件或者土地使用权证;
  
  
  (4)建设用地规划许可证;
  
  
  (5)建设工程规划许可证;
  
  
  (6)施工许可证;
  
  
  (7)房屋竣工验收资料
  
  
  (8)房屋测绘成果;
  
  
  (9)根据有关规定应当提交的其他文件。
  
  
  虽说近几年的房地产开发的形式不是太好，但是在实际生活中人们进行婚姻的前提准备就是房子，所以有关公司进行房地产的投资时一项较为稳妥的工作，因为市场的需求仍旧旺盛，那么相关的程序审批流程就还是自己关注的重点，千万不能因为松懈而放弃程序。
  
  
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>