什么情况下承租人不能主张优先购买权

  什么情况下承租人不能主张优先购买权
  
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
  
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
  
  (一)房屋共有人行使优先购买权的;
  
  (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
  
  (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
  
  (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
  
  根据上述规定，承租人在以下情形不得主张优先购买权。
  
  1、承租人怠于行使优先购买权，视为放弃优先购买权：
  
  (1)出租人在拍卖5日前已经通知承租人，承租人未参加拍卖的;
  
  (2)出租人已经履行通知义务，承租人在15日内未明确表示购买的。
  
  2、房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权：
  
  (1)房屋共有人行使优先购买权的;
  
  (2)出租人将房屋出卖给近亲属的。
  
  3、善意但三人已经取得租赁房屋物权的：即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
  
  二、优先购买权的注意事项
  
  优先购买权优先购买权制度确实能够带来巨大的社会利益。但优先购买权制度毕竟触动了私法制度的根基——意思自治和交易安全制度，若对其适用不加以严格限定，则会使出卖人和第三人之间的买卖关系处于一种不稳定的状态，就会挫伤第三人投资的积极性，不利于社会经济发展和经济秩序稳定。因而法律应对优先购买权的适用范围和行使条件做出严格规定，在出卖人、第三人、先买权人之间寻求利益上的平衡点，使其真正能够发挥稳定社会经济秩序、增进交易效率、保护弱势群体的作用。
  
  首先，从客体上看，无论是大陆法或英美法，优先购买权一般都以不动产作为客体。但依中国现行法，优先购买权客体亦及于共有的动产。因而对于一些无偿使用或者在动产上形成的物的用益关系，或因其为无偿使用，或因其标的为动产，价值较低，市场上较易获得，故无赋予其优先购买权的必要。
  
  其次，从优先购买权的适用范围看，法律应从上述价值目标出发，对优先购买权产生的基础法律关系或法律事实予以明确限定。
  
  再次，对于优先购买权的行使条件法律上应做出明确的规定，对于其行使的“同等条件”及“行使期限”法律上应做出明确且具有可操作性的规定，从而减少因行使优先购买权而产生的纠纷。
  
  只有这样，优先购买权制度才能使保护先买权人特殊利益与鼓励交易、促进交易安全的价值目标同时实现，才能真正实现立法者对稳定秩序、增进效率、维护公平的追求。
  
  对租赁房屋的优先购买权，这是承租人合法享有的权利之一。但现实中，可能有些情况下出租人出售房屋，不小心侵犯了承租人的优先购买权。而当承租人优先购买权受到侵害时，按照有关规定可以要求房屋的出租人承担相应的赔偿责任。不过此时，需要提供相应的证据，以证明存在实际损害的要件事实。
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>