一、买卖不破租赁和司法拍卖关系是什么?

  一、买卖不破租赁和司法拍卖关系是什么?
  
  拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
  
  原则上，“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在以下三点例外。
  
  1、“先抵押，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。
  
  2、“先查封，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。
  
  3、在“先租后抵”的前提下，本应适用“买卖不破租赁”原则，但是当出现特殊情况时，法院仍然有权依据相关法律规定拍卖的价款过低，影响抵押权实现，执行法院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。
  
  二、买卖不破租赁的适用条件有哪些?
  
  1、存在合法有效的租赁合同
  
  要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时，需要注意的是，根据我国民法典的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。
  
  2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
  
  租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。
  
  3、所有权发生变动是在租赁期间内
  
  “买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。
  
  综上所述，司法拍卖是法院常用的执行手段，原则上拍卖也适用买卖不破租赁原则，作为租赁物的承租人，在不动产被执行后，拍下的一方也不能强制要求承租人搬走。当然，如果不动产在出租之前就被抵押或者查封的，这样法院拍卖就不会按照买卖不破租赁办理。
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>