一、买卖不破租赁政府征收适用吗?

  一、买卖不破租赁政府征收适用吗?《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是民法理论上的“买卖不破租赁”原则。它体现了民法的诚实信用原则，是合同法立法宗旨的具体体现，有利于保护承租人的合法权益，有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标。征收人一旦开始拆迁，必须与承租人解除租赁合同，这就违背了“买卖不破租赁”的原则。征收人的房屋所有权为物权，承租人的承租权为债权。虽然民法理论上认为物权优先于债权，但“买卖不破租赁”原则使得承租权成为债权中的例外，故政府在征收补偿的问题上应坚持物权优先、兼顾债权的原则，对承租人的利益给予充分保护。拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。房屋被征收，对于被征收房屋的承租人来说，必然涉及方方面面的利益和诸多损失。为充分保护承租人的利益，在对承租人给予补偿前必须要明确补偿范围，即应先确定哪些项目是应该补偿的，哪些项目是不应该补偿的。二、买卖不破租赁的特殊情况是什么?以下这些情况，是不该原则限制的：1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。综上所述，在城镇化建设中，政府经常会征收房屋，如果之前房屋存在租赁关系，作为承租方，遭受损失的话，可以主张买卖不破租赁，从实践上看，如果房东没有提前通知其房屋将被拆迁的，应当由房东赔偿损失。政府征收拆迁并不能对抗买卖不破租赁。
  
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>