“住改非”的房屋，怎样才能领到合理的补偿款？

  一、“住改非”的房屋，怎样才能领到合理的补偿款?　　对合法的住改房进行拆迁时，拆迁补偿按经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿，当事人认为补偿不合理的，可以收集证据向申请行政复议或者提起行政诉讼，获得合理的补偿。　　住改非房屋的认定　　第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等相关证照可以直接认定房屋的实际用途。　　第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于住改非。　　第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。　　第四、房屋实际使用现状。　　第五、实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，某些地区出现临近拆迁前，被拆迁户将住宅用于租赁或是经营的情况，此类房屋不能按照“住改非”补偿。　　二、“住改非”处理方式　　(一)按照住宅房屋与商业用房的均价确定　　按照住宅房屋与商业用房均价确定一般是指：拆迁的住宅房屋用作经营使用，只要在拆迁通告发布前，依法取得合法经营手续、税务登记证并有纳税记录，且房屋所有权证书、合法经营手续和税务登记证注明的营业地点是一致的，其补偿金额按照同类房屋住宅和非住宅估价金额的平均值确定。　　(二)按照商业用房确定　　有些地方对于“住改非”的房屋补偿优惠比较彻底，即直接按照商业用房补偿。当然了，按照商业用房补偿是有具体要求的。例如，有些地方就规定：在拆迁公告公布前近二年以上在经营的，能提供工商营业执照、税务登记证、纳税发票等有效证件，并能按时签订拆迁补偿协议的，可以享受商业用房补偿政策。　　(三)参照商业用房估价，并且根据是否沿街标准有所不同　　参照商业用房估价的前提一般相同，取得工商营业执照、持续经营、持续纳税一定时间。　　对沿街的住改非房屋，其估价是根据营业年限取其营业用房性质和住宅用房性质权重的拆迁评估价格之和作为实际营业部分的拆迁补偿价格。　　对非沿街的住改非房屋，其实际营业部分的拆迁补偿采用住宅评估价加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定。　　(四)一定时间之后的住改非完全按照住宅性质进行补偿　　某些地方规定，对住改非房屋的拆迁，根据其合法经营状况、经营年限及纳税等实际情况对正在经营的房屋给予适当补偿，具体操作上则根据住改非的时间在住房评估价值的标准上上浮，但此前提必须是在某一时间点之前住改非。此时间点之后除临道路第一层以外，其他的住改非房屋一律按照住房性质进行评估补偿。
  
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>