一、出租人法定解除权行使的条件有哪些？

  一、出租人法定解除权行使的条件有哪些？
  
  1. 因不可抗力而解除合同。
  
  2. 承租人擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建而解除。
  
  3. 承租人未经出租人同意转租而解除。
  
  4. 承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋，并造成房屋损失而解除。
  
  5. 不定期租赁，出租人可随时解除合同
  
  6. 承租人未支付租金或者迟延支付租金，出租人可以解除合同。
  
  出租人解除合同的方式，包括直接向承租人发出通知解除合同收回房屋，以及向法院提起诉讼，请求解除合同。在行使法定解除权的过程中，需注意出租人法定解除权行使条件是否成就的认定。
  
  二、房屋承租人的法定解除权
  
  《司法解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
  
  (一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
  
  (二)租赁房屋权属有争议的;
  
  (三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”
  
  按照这一规定，承租人产生法定解除权的条件是：
  
  第一，在租赁过程中，司法机关或者行政机关依法查封了租赁房屋，承租人无法使用，承租人可以请求解除。
  
  第二，租赁房屋出现了权属争议，租赁房屋到底是谁的都不知道，承租人当然可以要求解除合同。
  
  第三，不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，只要有其中一个违反就行了。
  
  在上述三种情况下，租赁房屋没有适住条件，承租人享有解除权，可以要求法院解除租赁合同。
  
  三、如何解除房屋租赁合同
  
  1、房屋租赁合同约定解除自双方当事人达自协议生效解除协议或在原合同中约定的解除合同条件发生后时当事人一方向另一方送达的通知到达对方时即解除。
  
  2、对于法定解除，当事人可通过向人民法院起诉、或向仲裁机构申请仲裁、或通知对方的形式来得到实现。
  
  我国《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”据此，只要一方有第九十四条规定的情形之一，另一方就可以解除合同。主张解除合同的一方只要通知到违约方，合同即行解除。
  
  3、因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除，则须经过人民法院或仲裁机构的确认。
  
  但在实际上，不论是哪种形式的解除合同，都往往会引起合同当事人之间的争议。在面临争议的情况下，当事人并不一定能达成一致，所以解除合同大多只能通过人民法院或者仲裁机构来解决。
  
  值的注意的是在一当事人行使通知权时，被通知一方当事人如有导议则应当向人民法院或者仲裁机构提出申请，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁机构作出另一方当事人解除合同的通知不生效的裁决，否则该合同已经解除。如果另一方当事人没有向人民法院或者仲裁机构申请确认合同解除的效力而仍然行使原合同中的权利，就是其他独立法律关系中的侵权行为。例外的是，如果涉及诉讼或仲裁认定合同不解除，为了防止因恢复原状而造成不必要的损失，应当规定在生效裁决作出前，合同不产生解除的效力。
  
  综合上面所说的，在出租人和承租人签订了合同之后也是有解除权的，但必须要在承租者不履行条款的情况之下才能进行解除，如果是没有理由的就解除了租赁合同，那么就要承担法律的责任，所以，在解除的时候就要看自己是否符合条件，这样才能避免各种纠纷。
  
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>