买卖不破租赁约定规定是怎样的

  买卖不破租赁约定规定是怎样的
  
  1、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
  
  2、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;
  
  3、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”
  
  4、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
  
  5、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
  
  二、买卖不破租赁的法律效力怎样
  
  《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
  
  《解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  根据上述规定，买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
  
  但是，买卖不破租赁受到约定限制和法定限制：
  
  ①当事人另有约定除外：买卖不破租赁受当事人另有约定限制;
  
  ②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，买卖不破租赁受限制;
  
  ③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，”买卖不破租赁“受限制。
  
  即便承租人租赁的房子被人民法院查封了，虽然不适用买卖不破租赁，但是承租人的权益还是可以得到保障的。可以要求出租人对自己进行赔偿，赔偿的时候尽可能的把损失的详细名单列举一下，做到有凭有据，让赔偿人心服口服。
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>