一、买卖不破租赁的通知义务是什么?

  一、买卖不破租赁的通知义务是什么?出卖人应就房屋租赁及承租人的履约能力向买受人履行告知义务，此为出卖人的先合同义务，若对承租人的履约能力未予告知，则应承担房屋瑕疵担保责任。产权人对其在出租期间的房屋可以进行正常产权交易，房屋所有权变更后，出卖人(原产权人)与承租人之间的租赁合同不因房屋所有权变动而终止或解除，对买受人(现产权人)仍然具有法律约束力，买受人在取得房屋所有权后继受取得出租人的主体地位。也即“买卖不破租赁”。此类带租房屋的买卖，因租赁事实的客观存续，买受人无法立即实质性占有或使用房屋，只能获取租金收益，而租金及时交付与承租人的履约能力密不可分。因此，带租房屋买卖合同签订过程中，出卖人对房屋租赁信息告知范围的认定，直接影响出卖人的责任承担。二、出卖人承担房屋实物交付的责任吗?租赁期间房屋出卖人不承担房屋实物交付的责任。不动产物权因登记、动产物权因而交付产生物权的转移和变动。因此，就不动产物权而言，其权利自所有权办理变更登记时即完成转移。当然，如房屋仍由出卖人使用或居住，则涉及房屋腾空交付等问题，出卖人不如期交付亦需承担违约责任，但对租赁期间房屋而言，则无实物交接之必要。因房屋由承租人使用，出卖人办理不动产变更登记后，买受人法定承继了出租人主体地位，此时房屋仍由承租人使用，买受人自然取代出卖人而享有相应的权利义务，无需也无法完成实物交付，出卖人协助买受人完成房屋登记手续，即履行完毕买卖合同的义务，不再承担进行房屋实物交付的责任。综上所述，在买卖不破租赁中，作为房屋的卖方，应该尽到自己的通知义务，告知买方房屋出租的事实，并且在出售之前三个月告诉承租方。这样，在同等条件下，承租方有优先购买的权利。买方知晓相关情况，签订购买合同，等过户后也不能要求承租方搬走。
  
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>