一、买卖不破租赁办理异议登记的程序是什么?

  一、买卖不破租赁办理异议登记的程序是什么?
  
  未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。利害关系人认为房屋登记薄记载的事项错误的，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。办理异议登记的流程
  
  1、申请人提交相关材料，填写登记申请表;
  
  2、登记机构对申报材料进行审核;
  
  3、登记机构受理异议登记并将异议事项记载于房屋登记簿;
  
  4、申请人向人民法院提出诉讼;
  
  5、登记机构凭人民法院、仲裁委员会的生效法律文书办理相应的登记。
  
  二、如何正确理解“买卖不破租赁”?
  
  这其中的关键是如何理解“买卖不破租赁”。根据民法典的规定可以看出，法律设立这一制度的本意旨在通过维持原租赁合同的效力来保障承租人对房屋继续使用的权利。其构成要件通常被认为应当包括：房屋租赁合同和买卖合同均合法有效;房屋的所有人或出租人在租赁合同期内将房屋转让给买受人;房屋已经交付承租人使用，即房屋买卖行为发生在出租行为之后。从租赁行为的效力分析，其生效的前提之一应当是房屋应当交付给承租人居住使用。
  
  并不是所有情形都适用买卖不破租赁原则。以下这些情况，是不该原则限制的：
  
  1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。
  
  综上所述，买卖不破租赁实施有一定条件，其中就包括要房屋租赁合同需要登记备案。当事人对房屋租赁情况有异议的，可以去登记及办理异议登记，带上房屋租赁合同、身份证及房产证等材料。对于承租人来说，有必要了解和掌握买卖不破租赁方面知识。
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>