一、买卖不破租赁的民法规定条件是什么?

  一、买卖不破租赁的民法规定条件是什么?
  
  1、存在合法有效的租赁合同
  
  要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。
  
  2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
  
  租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。
  
  3、租赁物已经交付于承租人
  
  “买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。
  
  4、所有权发生变动是在租赁期间内
  
  “买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。
  
  二、哪些情况不适用买卖不破租赁?
  
  租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
  
  1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
  
  综上所述，我国民法和民法典都对买卖不破租赁做出规定，其民法中规定了适用条件，包括存在真实租赁关系、租赁物应当完成交付使用，及租赁物所有权变化在租赁期限内。在二手房买卖中，往往会面临买卖不破租赁的情况，作为新房东，不能要求解除合同。
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>