一、买卖不破租赁善意第三人不能采用的情况是什么?

  一、买卖不破租赁善意第三人不能采用的情况是什么?
  
  根据物权公示原则，在新的城市房屋租赁管理办法中规定，签订、变更、终止租赁期为六个月以上的合同，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案，未经登记的，不得对抗第三人。
  
  第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。从以上规定可以看出对于法院查封的房产没有公示，善意第三人在房产上设定租赁权的，仍应适用“买卖不破租赁”原则，但法院的公示形式、时间、范围法律都没有给出明确规定，执行人员不便操作。
  
  二、哪些情形不能采取买卖不破租赁?
  
  1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。
  
  抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
  
  2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。
  
  查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。
  
  3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。
  
  租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
  
  综上所述，买卖不破租赁这个原则重点就是保护第三人利益，防止因为房屋买卖导致其丧失租赁权。但是，如果房屋被法院查封冻结拍卖的，法院进行公示后，善意第三人就不能要求买卖不破租赁，不能继续行使租赁权，之前的租赁关系就此解除。
  
  

#江莹莹律师简介：女，法学学士，副主任，中华全国律师协会会员。2013年通过国家司法考试，2014年取得国家职业资格证书，2016...More>>